Банки предложили ввести регулирование минимальных ставок «от застройщиков» по льготной ипотеке

Причины, по которым ЦБ не нравятся кредиты с около-нулевыми ставками

«В 2022 году на фоне кризиса и резкого роста рыночных ставок банки стали активнее предлагать клиентам ипотеку «от застройщиков», ставки по которой были ниже рыночных или ставок по госпрограммам. Это стало возможным за счет субсидии от продавцов недвижимости. В итоге с начала лета почти две трети кредитов на новостройки выдавались по сверхнизким ставкам».

«Условия партнерских программ банков и застройщиков не раскрываются, но стандартный механизм предполагает, что девелопер компенсирует банку разницу между «квазильготной» и рыночной ставкой, а свои расходы может заложить в стоимость квартир. Банк России считает, что такая схема приводит к искажению стоимости недвижимости, вводит в заблуждение заемщиков и создает риски для банков недополучить процентные платежи».

Какие меры предложил ЦБ по ограничениям такой ипотеки

— макропруденциальные надбавки, которые затронут все ссуды с первоначальным взносом 10–20%;
— выделение «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок в отдельный класс кредитов и введение прямых количественных ограничений на выдачу таких ссуд;
— дополнительная надбавка к ставке резервирования по ипотеке «от застройщиков»;
— включение сведений о переплате заемщика (комиссии, получаемой банком от застройщика) в кредитный договор и расчет полной стоимости кредита (ПСК).

Банки об ограничениях

Участники рынка выступили против включения в полную стоимость кредита (ПСК) сведений о переплате клиента, поскольку кредиторы «не обладают достоверной информацией, на сколько именно была завышена стоимость объекта недвижимости.

«Не совсем правильно усилением регулирования кредитных организаций бороться с «неправильной» ценой, предлагаемой застройщиками. Это не зона ответственности банков. Проблема возникает, если заемщик в самом начале срока кредита не сможет вносить платежи, и банк обратит взыскание на объект — тогда действительно сумма от быстрой реализации залога может быть недостаточной для покрытия всей задолженности, заемщик может оказаться еще должен. В этом случае введение минимальной ставки — хорошее решение: ЦБ же хочет снизить привлекательность такой ипотеки, это и произойдет, потому что кредиты больше не будут «условно бесплатными» — отметил вице-президент Ассоциации банков России (АБР) Алексей Войлуков.

Предложение участников рынка

Предлагается четыре варианта расчета минимального размера ставки по ипотеке от застройщиков:
— по льготным госпрограммам — не ниже 2/3 от базовой ставки соответствующей программы;
— по рыночным — не ниже 2/3 ставки от минимальной ПСК.
— разница между ставкой по рыночной или льготной программе и субсидированной ставкой «от застройщика» — не более 1/3 ключевой ставки ЦБ на дату заключения кредитного договора, за исключением дальневосточной и сельской ипотеки.
— ставка не ниже 4% (цель ЦБ по инфляции).

В АБР считают, что минимальный порог ставок по отдельному классу ипотечных кредитов можно ввести. Как вариант, предлагается ввести «запретительно высокие риск-веса или надбавки по новым кредитам, выданным по ставкам ниже порога.

Кроме того, банки не против отмены господдержки по льготной ипотеке, если ставка по такому кредиту слишком занижается еще и за счет застройщика. Предлагается определить минимальное значение ставки по госпрограммам, при котором будет выплачиваться компенсация из бюджета.

Плюсы и минусы инициатив

Плюсы
Ограничение минимального уровня процентных ставок по ипотеке «от застройщиков» позволит купировать риски.
Ограничение минимальной ставки в 4% не выглядит пугающим, такие предложения все равно останутся одними из самых выгодных на рынке и доступными для большинства потенциальных клиентов.

Минусы
Возможное ограничение минимального размера процентных ставок по субсидированным программам также может негативно сказаться на рынке, так как может ударить по механизмам конкуренции.
Введение ценового минимума фактически означает запрет на выдачу ипотечных кредитов по низким ставкам, а это в явном виде нерыночный механизм.